پروفایل داوطلبی
تماس با موسسه«عقد اجاره»
عقد اجاره، مطابق مادة 466 ق.م متصدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره ميشود. هر چند در اين ماده، اشارهاي به معوض بودن عقد مذكور، نشده است اما معوض بودن آن از بند 3 مادة 490 قابل استنباط است. نكتة ديگري كه در اين ماده نيامده است، موقتي بودن تمليك منافع است، در واقع مطابق مواد 468 و 514 ق.م، تعيين مدت، از شرايط صحّت عقد اجاره ميباشد. بنابراين، تمليكي بودن، معوض بودن و موقتي بودن از اوصاف عقد اجاره است.
عقد اجاره باعث ميشود كه مستأجر بر مورد اجاره تسلط پيدا كند و بتواند از آن بهرهبرداري كند. با انعقاد عقد اجاره، منافع عين در مدت اجاره تمليك ميشود و مستأجر بايد تمام اجارهبها را به نقد بپردازد (بند 2 ماده 490 ق.م). نكته قابل ذكر اينكه عقد اجاره مال كلي و عقد اجارة اشخاص، عهدي است.
عوض در عقد اجاره، معمولاً مبلغي پول است، هر چند ميتواند منفعت، حق و يا دين هم باشد. در هر صورت اگر عوض در عقد اجاره، تعيين شده باشد به آن اجرةالمسمّي يا اجارهبها ميگويند و در اجاره اشخاص، به آن اجرت ميگويند. اما اگر عوض را تعيين نكرده باشند آن را با توجه به ديگر امثال و نظاير، تعيين نموده و به آن، اجرةالمثل يا بهرهبها ميگويند. در هر صورت، وجود عوض جزء مقتضاي ذات عقد اجاره است و با قرارداد خصوصي، نميتوان عدم آن را شرط نمود. همچنان كه مدت در اجاره اشياء و اشخاص بايد مشخص شود والّا عقد اجاره باطل خواهد بود (م 468 و 514 ق.م). اما در قانون روابط موجر و مستأجر 56، مستأجر ميتواند بعد از پايان اجاره، به كسب يا پيشة خود ادامه دهد و موجر، فقط تحت شرايط خاصي ميتواند اجاره را فسخ كند يا تخليه مورد اجاره را بخواهد.
شرايط صحّت عقد اجاره
اراده
اعلام اراده براي تشكيل عقد اجاره تابع تشريفات خاصي نيست و ممكن است با لفظ يا نوشته يا عمل صورت گيرد. وكيل يا قيم يا ولّي نيز ميتوانند به نمايندگي از موكل يا موليعليه، عقد اجاره را منعقد كنند. به نظر مشهود، اگر در حين اجاره علت حجر از بين برود، عقد اجاره براي بعد از آن، غيرنافذ خواهد بود اما نظر منطقي آنست كه عقد اجاره از بين نرود، زيرا منافع در زمان تحقق عقد، منتقل شده است و چنانچه مصلحت موليعليه رعايت شده باشد دليلي بر، بطلان عقد وجود ندارد.
اهليّت:
در عقد اجاره كه عقدي معوض است دو طرف براي انعقاد عقد بايد بالغ، عاقل و رشيد باشند. شخص تاجر بعد از توقف نميتواند قصد اجاره منعقد كند (م 418 و 557 ق.ت)
موضوع عقد اجاره:
موضوع عقد اجاره عين معين يا كلي يا كلي در معين است كه ميتواند مالك واحد داشته يا مشاع بوده و چند مالك داشته باشد. اگر مال مشاع باشد، براي اجاره دادن آن نيازي به اذن ساير شركاء نيست اما تسليم عين مستأجره نيازمند، رضايت سايرين ميباشد (ماده 475 ق.م).
مورد اجاره بايد برخي ويژگيها را داشته باشد از جمله اينكه اولاً:
مالي كه به اجاره داده ميشود، علاوه بر عين بودن، لازم است برخي شرايط ديگر را نيز داشته باشد: اول اينكه از جمله اموالي باشد كه استفاده از آن با لقاي عين ممكن است (مادة 471 ق.م). البته ممكن است مالي كه با بهرهبرداري از بين ميرود، براي نمايش به اجاره داده شود مثل اينكه ميوه، شمع يا پول براي نمايشگاه، اجاره داده شود. دوم اينكه، موجر بايد مالك منفعتي باشد كه واگذار ميكند، هر چند لازم نيست كه مالك عين هم باشد (ماده 473 ق.م) بنابراين، مستأجر ميتواند منافع عين مستأجره را به ديگري اجاره دهد البته به شرط آنكه خلاف آن را در عقد نياورده باشند (م 474 ق.م). اجاره فضولي تابع قواعد مربوط به معاملة با مال غير است. نكته قابل توجه اينكه، در مورد اجارة كلي، اجاره فضولي مصداق پيدا نميكند.
انتقال منفعت را نبايد به انتقال اجاره نبايد خلط نمود؛ در انتقال منفعت، رابطه قراردادي ميان مستأجر اول و مستأجر دوم برقرار ميشود اما در انتقال اجاره به ديگري، مستأجر جديد جانشين مستأجر پيشين ميشود و با مالك ارتباط پيدا ميكند. چنانچه مباشرت مستأجر در استفاده از منافع شرط شود و مهم اين باشد كه مستأجر از عين، منتفع شود، مستأجر ميتواند منافع را به ديگري واگذار كند ولي خود از آن استفاده كند. اما اگر مقصود از شرط اين باشد كه مستأجر هم مالك منفعت باشد و هم خودش از آن استفاده كند، حق واگذاري ندارد و در صورت واگذاري، موجر حق دارد اجاره را به هم بزند. اگر حق انتقال از مستأجر گرفته شده باشد اما تسليم عين مستأجره به ديگري منفع نشده باشد، مستأجر ميتواند خودش اجاره را بدهد و ديگري را بر مورد اجاره مسلط كند. نكته ديگر اينكه اگر شرط عدم انتقال به غير، قيد اجاره باشد، و مستأجر آن را به ديگري اجاره دهد، عقد دوم غير نافذ خواهد بود ولي اگر شرط ضمن عقد باشد، اجاره دوم باطل نيست، ولي موجر حق فسخ دارد.
در بيع شرط لازم است مشتري حق بايع را محفوظ نگه دارد والّا اجاره تا حدي كه منافي حق بايع باشد، غيرنافذ ميباشد. بنابراين، چنانچه بايع بخواهد از خيار خود استفاده نمايد و مبيع را مسترد كند اما به اجاره داده شده باشد، اجاره دوم غيرنافذ است و بايع ميتواند آن را نسبت به مابقي مدت تنفيذ نكند.
سومين شرط مورد اجاره آنست كه بايد معلوم و معين باشد. بنابراين، مورد اجاره نبايد مردّد و مجهول باشد. اگر مورد اجاره چندين انتفاع دارد، بايد نوع آن را مشخص كنند. مقدار منفعت، با تعيين مدت يا مسافت و يا انجام كار معين، مشخص ميشود. اگر براي شروع اجاره، قراري گذاشته نشده باشد از زمان انعقاد عقد، شروع ميشود (ماده 469 ق.م). مطابق ماده 508 ق.م، اگر منفعت با تعيين مدت مشخص شده باشد، تعيين راكب يا محموله لازم نيست اما اگر به بيان مسافت و محل معين شده باشد بايد راكب يا محموله تعيين گردد. حكم مذكور در خصوص هواپيما، ماشين و كشتي نيز، قابل اعمال است. چنانچه ميزان اجاره از قرار روز يا ماه يا سال تعيين گردد اما معلوم نباشد كه مدت عقد اجاره چه ميزان است و بعد از پايان روز يا ماه يا سال مستأجر به تصرف خود ادامه دهد و موجر هم، به طور ضمني و با عدم اعتراض خود، موافق تصرف مستأجر باشد، ادامه اجاره به موجب مراضات حاصله، بلامانع خواهد بود (مواد 501 و 515 ق.م). البته براي مدت يك روز يا يك ماه يا يك سال عقد اجاره با تمام آثارش، حاكم ميشود اما بعد از آن مراضات حاصله جواز تصرف مستأجر را ممكن ميسازد نوعي قرارداد درباره انتفاع است و نميتوان آن را عقد اجاره دانست زيرا اجاره بدون مدت، باطل است.
چهارمين شرط مورد اجاره آنست كه قدرت بر تسليم عين مستأجره وجود داشته و منفعت آن مشروع باشد (م 470 ق.م). مطابق ماده 477 ق.م: «موجر بايد عين مستأجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بكند». البته اگر مستأجر به دليل حجر، ورشكستگي يا بيماري نتواند از آن استفاده كند، اجاره باطل نميشود.
آثار عقد اجاره:
عقد اجاره از جمله عقود لازم است و هيچكدام از طرفين حق به هم زدن آن را ندارند و مرگ يا حجر يكي از طرفين نيز باعث انحلال عقد اجاره نميشود (ماده 497 ق.م). مگر آنكه موجر براي مدت عمر خود مالك منافع عين مستأجره باشد يا مباشرت مستأجر شرط شده باشد كه با فوت موجر در حالت اول يا مستأجر در حالت دوم، عقد اجاره منحل ميشود.