تعهدات موجر:

موجر بايد عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار بدهد تا وي بتواند در منافعي كه به او تمليك شده تصرف كند. اگر به اين التزام و تعهد عمل نكند، مستأجر مي‌تواند از تسليم اجاره‌بها امتناع نمايد (حق حبس) يا آنكه از دادگاه بخواهد وي را اجبار به تسليم كند و در صورتي كه امكان تسليم نباشد، اجاره را فسخ كند (م 476 ق.م). در صورتي كه عين مستأجره قبل از تسليم تلف شود، اجاره نسبت به آينده باطل مي‌شود اما در گذشته اثري ندارد و در واقع حكم تلف مبيع پيش از تسليم در اينجا هم، اعمال مي‌شود[1]. محل تسليم در اجاره املاك، محل مورد اجاره است مگر آنكه عرف، اقتضاي جاي ديگري را داشته باشد مثلاً تحويل كليه آپارتمان در بنگاه معاملاتي. اما به عنوان قاعده كلي، محل تسليم، همان محل وقوع عقد است.

تسليم بايد طوري باشد كه مستأجر بتواند از عين استفاده نمايد بنابراين، عين مستأجره نبايد نقص فني داشته باشد يا بدون دستورالعمل لازم براي انتفاع، تحويل شود. اگر فردي مزاحم استفاده از عين شود، چنانچه مزاحمت قبل از تسليم باشد رفع آن به عهدة مالك است و اگر بعد از تسليم بوده باشد، به عهدة مستأجر خواهد بود.

چنانچه شخص ثالثي مزاحمت ايجاد نمايد، مزاحمت وي از چند حالت خارج نيست:

1. شخص ثالث ادعاي حقي را در مورد اجاره مي‌كند و اين ادعا، بعد از انعقاد عقد اجاره و قبل از تسليم عين به مستأجر مي‌باشد: در اين حالت شخص ثالث، بايد دعواي خود را به طرفيت موجر و مستأجر اقامه نمايد و هر گاه عليه يكي از آن‌ها اقامه كند، چون حق دفاع ديگري سلب مي‌شود، دادگاه موظف است قرار عدم استماع دعوا را صادر كند (م 489 ق.م).

2. مزاحمت ثالث، بعد از انعقاد عقد و قبل از تسليم مي‌باشد و صرفاً مزاحمت عملي ايجاد نموده و مدعي حقي نيست: در اين حالت، مستأجر مي‌تواد اجاره را به هم بزند يا براي رفع مزاحمت و گرفتن اجرةالمثل به خود مزاحم رجوع كند. زيرا حق مستأجر بر مورد اجاره حق عيني و در برابر همه قابل استناد است.

3. مزاحمت بعد از تسليم است و ثالث مدعي حقي در عين مستأجره مي‌باشد، بايد به طرفيت موجر و مستأجر اقامه نمايد.

4. مزاحمت بعد از تسليم و صرفاً مزاحمت عملي است. مستأجر فقط مي‌تواند رفع مزاحمت را از دادگاه بخواهد و حق فسخ عقد را ندارد. اما اگر مزاحمت بعد از تسليم،‌ غيرقانوني نباشد و ثالث در راستاي استفاده از ملك خود، ايجاد مزاحمت كند (مثل اينكه در كنار بيمارستان ميدان تير ارتش، ـ ايجاد شود) و امكان استفاده از مكان مورد نظر، وجود نداشته باشد مستأجر، حق فسخ خواهد داشت (مستنبط از ماده 481 ق.م).

تعهد ديگر موجر آنست كه بايد همه مخارجي كه براي امكان انتفاع از عين لازم است را بپردازد. همچنين تعمير عين مستأجره در طول مدت اجاره به عهدة وي مي‌باشد (م 486 ق.م)[2]. البته موجر و مستأجر مي‌توانند خلاف آن را با يكديگر در عقد توافق كنند يا حتي ممكن است عرف خلاف اين ماده قانوني را مقرر بدارد (مثل پرداخت هزينه آب و برق). چنانچه خرابي مورد اجاره زياد باشد و با تعميرات قابل احيا نباشد، موجر موظف به تجديد بنا نيست و اجاره، نسبت به مابقي مدت منحل مي‌شود (ماده 496 ق.م) مگر آنكه موجر آن را خراب كرده باشد كه بايد تجديد بنا كند (م 484 ق.م). مستأجر نمي‌تواند شخصاً و بدون نمايندگي از موجر، اقدام به تعمير مورد اجاره كند و در صورت اقدام بدون اذن موجر، حق مطالبة قيمت را ندارد (م 502 ق.م). چنانچه موجر اقدام به تعمير نكند، مستأجر الزام وي را از دادگاه درخواست مي‌كند و در صورت امتناع، از فروش اموال موجر يا از محل اجاره‌بها، تعميرات انجام مي‌گيرد.

موجر همچنين نمي‌تواند تغييراتي در عين، ايجاد كند كه منافي حق مستأجر در بهره‌برداري از آن باشد. اما اگر تغييرات ضروري باشد (مثل تعمير سقف اتاق‌ها يا پي ساختمان) در اين صورت مستأجر حق فسخ خواهد داشت چرا كه در اين حالت ضرر مالك و مستأجر هر دو مطرح مي‌شود و حق هر دو تساقط مي‌كند و قاعدة تسليط، حكم مي‌كند كه موجر (مالك) بتواند در ملك خود تصرف نمايد (م 485 ق.م). تشخيص ضروري بودن تعميرات اساسي، به عهدة دادرس است.

موجر مي‌تواند مورد اجاره را به ديگري تمليك نمايد زيرا تمليك عين به ديگري منافاتي با حق مستأجر ندارد مگر آنكه اين حق ضمن عقد از وي سلب شده باشد (م 498 ق.م). با اين وجود چنين حقي را طبق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، نمي‌توان از موجر سلب كرد.

تعهدات مستأجر:

مستأجر موظف به پرداخت اجرت‌المسمّي (اجاره‌بها) يا اجرت‌المثل (بهره‌بها) مي‌باشد[3]. در صورت اختلاف دربارة ميزان اجاره، موجر بايد ثابت نمايد كه مبلغ زيادتري تعيين شده بوده است و مستأجر مطابق اصل عدم، نيازي به اثبات ندارد.

به محض انعقاد عقد اجاره، مستأجر موظف به پرداخت همه عوض مي‌باشد مگر آنكه خلاف آن را در قرارداد، توافق كرده باشند. اما شرط اجل براي پرداخت اجاره‌بها، بايد مضبوط باشد و شرط مجهول، هيچكدام را پاي‌بند نمي‌سازد. مادة 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و ماده 4 قانون 1362، مستأجر را موظف مي‌كند اجاره‌بها را تا ده روز پس از پايان هر ماه اجاري بپردازد.

طبق مادة 505 ق.م: «اقساط مال‌الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است، به موت او حال نمي‌شود».

چنانچه مستأجر، عوض را نپردازد موجر مي‌تواند از تسليم عين خودداري كند (حق حبس) و اگر عين را تسليم كرده باشد فقط حق دارد الزم وي را از دادگاه بخواهد و اگر اجاره‌نامه رسمي باشد، مي‌تواند درخواست صدور اجرائيه را از اداره ثبت بخواهد. اما قانون روابط موجر و مستأجر 1362 و 1356، به موجر حق فسخ مي‌دهد. اعسار مستأجر نيز در همه حال به موجر حق فسخ مي‌دهد (مواد 380، 496، 240 و 444 ق.م).

وظيفه ديگر مستأجر، آنست كه نبايد در استفاده از مورد اجاره، تعدي و تفريط نمايد؛ به عبارت ديگر، مستأجر امين است و بنابراين نبايد از حدود اذن و عرف تجاوز كند (تعدي) يا از انجام كاري خودداري نمايد (تفريط). چنانچه تعدي و تفريط كند مثلاً ماشين را اجاره كرده كه با آن از تهران تا قزوين برود اما راه خود را با آن ماشين تا مشهد ادامه مي‌دهد. در اين صورت، يد اماني وي به يد ضماني تبديل مي‌شود يعني تا قزوين هر اتفاقي كه براي ماشين بيافتد و در اختيار مستأجر نباشد، مسئوليتي متوجه وي نيست چون امين بوده اما هر اتفاقي ولو غيرمترقبه (سيل،‌ زلزله و ...) بيافتد و ماشين آسيب ببيند به عهدة مستأجر خواهد بود چون يدش ضماني مي‌باشد ولو اينكه ماشين را غصب كرده باشد (م 493 ق.م).

اما اگر مستأجر پشيمان شود و دست از تعدي و تفريط بردارد، با وي مانند امين برخورد مي‌شود. در صورت تعدي و تفريط، موجر نه تنها مي‌تواند خسارات ناشي از تعدي و تفريط را مطالبه كند بلكه مي‌تواند عقد اجاره را نيز به هيچ بزند البته به شرط آنكه منع مستأجر ممكن نباشد (م 492 ق.م). مطابق قانون روابط موجر و مستأجر، نيازي به شرط اخير نيست (م 4 روابط موجر و مستأجر).

بنا به مقررات قانون مدني، مسئوليت متصديان حمل‌ونقل در نگهداري و حفاظت اشياء، مانند مسئوليت امين است و تا زماني كه تعدي و تفريط آن‌ها ثابت نشده، مسئوليتي ندارند (م 516 ق.م). اما مطابق ماده 386 قانون تجارت، زماني از مسئوليت مبرّي مي‌شوند كه ثابت نمايند حادثة خارجي عامل از بين رفتن محموله بوده است و بنابراين، حتي اگر ثابت نمايند مواظبت‌هاي لازم را انجام داده‌اند، از مسئوليت مبرّي نمي‌شوند. هر چند يد مستأجر و در مورد عين مستأجره، اماني است اما مي‌توان شرط نمود كه در هر صورت وي ضامن باشد همانگونه كه در عاريه مضمونه، چنين امري پذيرفته شده است (م 642 ق.م). عكس اين شرط نيز صحيح است كه اگر خطايي از مستأجر سر بزند و باعث آسيب به عين مستأجره شود، وي مسئول نباشد (شرط عدم ضمان مستأجر در صورت تعدي و تفريط وي) اما اين شرط باعث نمي‌شود كه مستأجر در خصوص اضرار عهدي يا خطاي در حكم عمد، مسئوليتي نداشته باشد و شرط عدم مسئوليت در مورد تخلفات عمدي يا در حكم عمد، خلاف اخلاق و نظم عمومي است و اعتباري ندارد. همچنانكه شرط عدم مسئوليت در مورد خسارات وارد به تماميت جسماني فرد، بلااثر مي‌باشد.

وظيفه ديگر مستأجر آنست كه نبايد از عين مستأجره، غير از آنچه مقرر شده بهره‌برداري كند مثلاً از آپارتمان مسكوني به عنوان دفتر اداري، استفاده نمايد (ماده 492 ق.م). اگر موجر نتواند مانع مستأجر شود مي‌تواند عقد را فسخ كند و در اين خصوص، موجر بايد به دادگاه مراجعه نمايد و نمي‌تواند رأساً اقدام كند. اما مطابق قوانين 1356 و 1362، موجر مي‌تواند در وهلة اول، عقد را فسخ كند. نوع منفعت در عقد تعيين مي‌گردد و در صورت عدم تعيين، بايد به عرف يا اوضاع و احوال حاكم بر قرارداد مراجعه كرد (مواد 490 و 491 ق.م و بند 5 مادة 1 قانون روابط مالك و مستأجر).