پروفایل داوطلبی
تماس با موسسهتعهدات موجر:
موجر بايد عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار بدهد تا وي بتواند در منافعي كه به او تمليك شده تصرف كند. اگر به اين التزام و تعهد عمل نكند، مستأجر ميتواند از تسليم اجارهبها امتناع نمايد (حق حبس) يا آنكه از دادگاه بخواهد وي را اجبار به تسليم كند و در صورتي كه امكان تسليم نباشد، اجاره را فسخ كند (م 476 ق.م). در صورتي كه عين مستأجره قبل از تسليم تلف شود، اجاره نسبت به آينده باطل ميشود اما در گذشته اثري ندارد و در واقع حكم تلف مبيع پيش از تسليم در اينجا هم، اعمال ميشود[1]. محل تسليم در اجاره املاك، محل مورد اجاره است مگر آنكه عرف، اقتضاي جاي ديگري را داشته باشد مثلاً تحويل كليه آپارتمان در بنگاه معاملاتي. اما به عنوان قاعده كلي، محل تسليم، همان محل وقوع عقد است.
تسليم بايد طوري باشد كه مستأجر بتواند از عين استفاده نمايد بنابراين، عين مستأجره نبايد نقص فني داشته باشد يا بدون دستورالعمل لازم براي انتفاع، تحويل شود. اگر فردي مزاحم استفاده از عين شود، چنانچه مزاحمت قبل از تسليم باشد رفع آن به عهدة مالك است و اگر بعد از تسليم بوده باشد، به عهدة مستأجر خواهد بود.
چنانچه شخص ثالثي مزاحمت ايجاد نمايد، مزاحمت وي از چند حالت خارج نيست:
1. شخص ثالث ادعاي حقي را در مورد اجاره ميكند و اين ادعا، بعد از انعقاد عقد اجاره و قبل از تسليم عين به مستأجر ميباشد: در اين حالت شخص ثالث، بايد دعواي خود را به طرفيت موجر و مستأجر اقامه نمايد و هر گاه عليه يكي از آنها اقامه كند، چون حق دفاع ديگري سلب ميشود، دادگاه موظف است قرار عدم استماع دعوا را صادر كند (م 489 ق.م).
2. مزاحمت ثالث، بعد از انعقاد عقد و قبل از تسليم ميباشد و صرفاً مزاحمت عملي ايجاد نموده و مدعي حقي نيست: در اين حالت، مستأجر ميتواد اجاره را به هم بزند يا براي رفع مزاحمت و گرفتن اجرةالمثل به خود مزاحم رجوع كند. زيرا حق مستأجر بر مورد اجاره حق عيني و در برابر همه قابل استناد است.
3. مزاحمت بعد از تسليم است و ثالث مدعي حقي در عين مستأجره ميباشد، بايد به طرفيت موجر و مستأجر اقامه نمايد.
4. مزاحمت بعد از تسليم و صرفاً مزاحمت عملي است. مستأجر فقط ميتواند رفع مزاحمت را از دادگاه بخواهد و حق فسخ عقد را ندارد. اما اگر مزاحمت بعد از تسليم، غيرقانوني نباشد و ثالث در راستاي استفاده از ملك خود، ايجاد مزاحمت كند (مثل اينكه در كنار بيمارستان ميدان تير ارتش، ـ ايجاد شود) و امكان استفاده از مكان مورد نظر، وجود نداشته باشد مستأجر، حق فسخ خواهد داشت (مستنبط از ماده 481 ق.م).
تعهد ديگر موجر آنست كه بايد همه مخارجي كه براي امكان انتفاع از عين لازم است را بپردازد. همچنين تعمير عين مستأجره در طول مدت اجاره به عهدة وي ميباشد (م 486 ق.م)[2]. البته موجر و مستأجر ميتوانند خلاف آن را با يكديگر در عقد توافق كنند يا حتي ممكن است عرف خلاف اين ماده قانوني را مقرر بدارد (مثل پرداخت هزينه آب و برق). چنانچه خرابي مورد اجاره زياد باشد و با تعميرات قابل احيا نباشد، موجر موظف به تجديد بنا نيست و اجاره، نسبت به مابقي مدت منحل ميشود (ماده 496 ق.م) مگر آنكه موجر آن را خراب كرده باشد كه بايد تجديد بنا كند (م 484 ق.م). مستأجر نميتواند شخصاً و بدون نمايندگي از موجر، اقدام به تعمير مورد اجاره كند و در صورت اقدام بدون اذن موجر، حق مطالبة قيمت را ندارد (م 502 ق.م). چنانچه موجر اقدام به تعمير نكند، مستأجر الزام وي را از دادگاه درخواست ميكند و در صورت امتناع، از فروش اموال موجر يا از محل اجارهبها، تعميرات انجام ميگيرد.
موجر همچنين نميتواند تغييراتي در عين، ايجاد كند كه منافي حق مستأجر در بهرهبرداري از آن باشد. اما اگر تغييرات ضروري باشد (مثل تعمير سقف اتاقها يا پي ساختمان) در اين صورت مستأجر حق فسخ خواهد داشت چرا كه در اين حالت ضرر مالك و مستأجر هر دو مطرح ميشود و حق هر دو تساقط ميكند و قاعدة تسليط، حكم ميكند كه موجر (مالك) بتواند در ملك خود تصرف نمايد (م 485 ق.م). تشخيص ضروري بودن تعميرات اساسي، به عهدة دادرس است.
موجر ميتواند مورد اجاره را به ديگري تمليك نمايد زيرا تمليك عين به ديگري منافاتي با حق مستأجر ندارد مگر آنكه اين حق ضمن عقد از وي سلب شده باشد (م 498 ق.م). با اين وجود چنين حقي را طبق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، نميتوان از موجر سلب كرد.