اجاره املاك:

اجاره املاك اعم از تجاري و مسكوني تابع مقررات آئين‌نامه تعديل 1324، قوانين روابط موجر و مستأجر 1339 و 1356 بود تا اينكه در سال 1362، اماكن مسكوني تابع مقررات روابط موجر و مستأجر سال 1362 گرديد و بعد از آن در سال 1376 تمامي اجاره‌ها اعم از مسكوني و تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و سازمان‌هاي دولتي و نظاير آن تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1375 گرديد اما اجاره‌هاي قبل از سال 1376 تحت شمول قوانين قبلي باقي ماندند (مواد 1 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1376).

اجاره محل كسب و پيشه و تجارت: قانون سال 1356 به مستأجر اين اختيار را مي‌دهد كه موجر را به تجديد اجاره و تنظيم سند رسمي اجبار نمايد و در صورت امتناع موجر از امضاي عقد اجاره، نمايندة دادگاه اجاره‌نامه را براي مدت يك سال تمديد مي‌كند (ماده 9 قانون 1356) و اگر مستأجر ظرف مدت پانزده روز براي انعقاد قرارداد جديد حاضر نشود، دادگاه حكم به تخليه عين مستأجره خواهد داد (همان ماده). مطابق ماده 2 لايحه 1376 و ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، براي اثبات عقد اجاره، تنظيم سند رسمي ضرورت ندارد مطابق قانون 1356، موجر مي‌تواند به منظور احداث ساختمان جديد، تخليه مورد اجاره را درخواست كند به شرط آنكه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري ارائه نمايد (بند 1 ماده 15) و موظف است ظرف شش ماه بعد از اجراي حكم تخليه، احداث بنا را آغاز كند و به مستأجر در برابر تخليه، سرقفلي بدهد و اگر احداث بنا را شروع نكند، بايد مبلغي معادل يك سال اجاره‌بها را به مستأجر پرداخت كند مگر آنكه تأخير در احداث بنا به دليل قوه قاهره يا مواردي از اين قبيل باشد (ماده 16 همان قانون). ماده 25 همين قانون، امكان بازديد از ملك را براي موجر در موارد ضروري فراهم ساخته است. به موجب مقررات قانون 1356، تعميرات جزئي (برخلاف م 486 ق.م) به عهدة مستأجر گذاشته شده است. در اين قانون، در دو مورد اجازه قطع آب و برق داده شده است: يكي حكم دادگاه و به عنوان لزوم رفع اختلاف در تعميرات اساسي است و ديگري نپرداختن بهاي مصرف از طرف مستأجر است كه بايد با اجازه و نظارت دادگاه صورت بگيرد.

مطابق ماده 3 قانون 1356، در صورتي كه ميزان اجاره‌بها مورد اختلاف موجر و مستأجر باشد، دادگاه آن را به نرخ عادلة روز تعيين مي‌كند (اجرت‌المثل) و اين برخلاف اصول حقوقي است كه ادعاي مستأجر پذيرفته مي‌شود.

امكان تعديل اجاره‌بها نيز، در قانون 1356 پيش‌بيني نشده است و به موجب آن، اگر سه سال از تاريخ انقضاي اجاره گذشته باشد دادگاه با توجه به شاخص كل بهاي كالا و خدمات مصرفي، حكم به تعديل اجاره‌بها مي‌دهد كه اين حكم قطعي است (ماده 4).

چنانچه مستأجر اجاره را ندهد، موجر در صورتي كه اجاره‌نامه رسمي باشد، از طريق اجرائيه ثبت و در غير اين صورت از طريق دادگاه، الزام وي را مي‌خواهد. و تأخير در پرداخت، مطابق قانون 1356، اجازه فسخ به موجر مي‌دهد. مطابق مقررات اين قانون، مستأجر حق انتقال منافع به غير را ندارد مگر اينكه چنين اختياري به او داده شده باشد (ماده 10).

عقد اجاره، لازم است و طبق قاعده، با فوت موجر يا مستأجر از بين نمي‌رود. با اين وجود، قانون 1356 به وراث مستأجر، اجازه داده است كه بتوانند بالاتفاق، اجاره را فسخ كنند (بند 4 ماده 12).

چنانچه مستأجر عليرغم نداشتن حق انتقال به غير، آن را به ديگري منتقل كند، موجر مي‌تواند عقد را فسخ كند اما مستأجر مستحق دريافت نيمي از سرقفلي خواهد بود (تبصره اول ماده 19 قانون 1356). در صورتي كه لزوم مباشرت مستأجر شرط شده باشد و مستأجر فوت كند. طبق ماده 497 ق.م، اجاره باطل مي‌شود اما مطابق قانون 1356، باطل نمي‌شود اما درخواست فسخ اجاره از طرف وراث مستأجره در موردي كه فوت وي شرط ايجاد فسخ گرديده است، امكان‌پذير مي‌باشد (مستنبط از مواد 12 و 14).

طبق مقررات قانون 1356، در صورت تعدي و تفريط مستأجر، موجر مي‌تواند عقد را به هم بزند حتي اگر منع مستأجر ممكن باشد (بند 8 ماده 14). براي مثال مستأجر مورد اجاره را برخلاف منظوري كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده كند. از موارد ديگري كه موجر مي‌تواند عقد اجاره را به هم بزند و تخليه محل را بخواهد اين است كه خودش به محل نياز داشته باشد يا بخواهد از محل كسب يا پيشه يا تجارت براي سكناي خود يا اولا يا پدر و مادر يا همسر خود، استفاده كند (بند 2 م 3 ماده 15). چنانچه بعد از تخليه از آن استفاده مورد نظر را نكند بايد معادل يك سال اجاره بها را به مستأجر قبلي بپردازد. بعد از صدور حكم تخليه مهلتي بين ده روز تا دو ماه از تاريخ توديع حق كسب و پيشه به مستأجر داده مي‌شود. البته در مواردي كه حكم تخليه به دليل عدم پرداخت اجاره‌بهاست، حداكثر مهلت پانزده روز خواهد بود. اعتبار حكم تخليه، يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي مي‌باشد مگر بين موجر و مستأجر، براي تأخير، توافق شده باشد. چنانچه براي تخليه لازم باشد موجر، سرقفلي بپردازد، بايد ظرف مدت سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي، آن را بپردازد و در غير اين صورت، حكم بلااثر مي‌شود.

فرض كنيم دو نفر شريك مال مشاعي را با توافق هم، به اجاره و تصرف ديگري داده‌اند و يكي از دو شريك مي‌خواهد عقد را به هم بزند. چنانچه مبناي فسخ احتياج شخصي باشد بايد ابتدا اذن شريك ديگر را براي تصرف خود در مال مشاعي كسب كند تا بتواند عقد را به هم زده خود در آن مال تصرف كند و بنابراين، لازم است ابتدائاً بتواند سهم مشاعي خود را در عقد اجاره به هم بزند و سپس از اذني كه به مستأجر داده عدول نمايد و اجازه خود را پس بگيرد.