پروفایل داوطلبی
تماس با موسسه1. «هي العقد علي تملّك المنفعة المعلومة بعوض معلوم.»
اجاره عبارت است از عقد بر تملك منفعت معلوم و مشخص در برابر عوض معلوم و مشخص.
2. «خرج بتعلقه بالمنفعة البيع و الصلح المتعلق بالاعيان، و بالعوض الوصية بالمنفعة، و بالمعلوم إصداقها إذ ليس في مقابلها عوض معلوم و انّما هو البضع.»
با قيد «بر تملك منفعت» بيع صلحي كه به اعيان تعلق ميگيرد از تعريف اجاره خارج ميشود. و با قيد «در برابر عوض» وصيت به منفعت از تعريف خارج ميشود. و با قيد «معلوم» مهر قرار دادن منفعت از تعريف خارج ميشود زيرا عوض معلومي در برابر مهر قرار نميگيرد و آنچه در برابر مهر است همان بضع (مقصود كليه منافعي است كه شوهر با عقد نكاح ميتواند از آن بهرهمند شود) ميباشد.
3. «لو عبّر بالبيع و نوي بالبيع الإجارة فإن اورده علي العين بطل لافادة نقل العين و هو مناف للإجارة.»
اگر موجب تعبير به بيع كند و از بيع اجاره را قصد كند در اين صورت اگر لفظ بيع را بر سر عين آورد عقد اجاره باطل است چون صيغه ياد شده انتقال عين را افاده ميكند و اين با اجاره منافات دارد.
4. «ولو تعقبها البيع لم تبطل لعدم المنافاة فإنّ الاجارة تتعلق بالمنافع و البيع بالعين و إن تبعتها المنافع حيث يمكن سواء كان المشتري هو المستأجر أو غيره.»
اگر پس از اجاره بيع واقع شود اجاره باطل نميشود چون بيع منافاتي با اجاره ندارد. زيرا اجاره به منافع تعلق ميگيرد و بيع به عين، اگرچه در صورت امكان هنگام بيع منافع نيز به تبع عين منتقل ميشود خواه مشتري همان مستأجر باشد و خواه غير او باشد.
5. «عذر المستأجر لايبطلها و إن بلغ حدّاً يتعذر عليه الانتفاع بها كما لو استأجر حانوتاً فسرق متاعه أمّا لو عمّ العذر كالثلج المانع من قطع الطريق فالاقرب جواز الفسخ لكلّ منهما لتعذّر الاستيفاء المنفعة المقصودة.»
عذر مستأجر اجاره را باطل نميكند اگرچه به حدي برسد كه ديگر نتواند از آن استفاده كند مانند آنكه دكاني را اجاره كند و آنگاه كالايش به سرقت رود اما اگر عذر عموميت داشته باشد مانند برفي كه مانع از پيمودن راه (كه شخص حيواني را براي پيمودن آن اجاره كرده است) است در اين صورت نزديكتر به صواب آن است كه هر يك از موجر و مستأجر ميتوانند عقد اجاره را فسخ كنند.
6. «لاتبطل الاجارة بالموت كما يقتضيه لزوم العقد الّا العقد أن تكون العين موقوفه علي المؤجر و علي مَن بعده من البطون.»
اجاره به واسطه مرگ باطل نميشود زيرا عقد اجاره لازم است و مقتضاي لزوم عقد اجاره آن است كه در اثر مرگ باطل نشود مگر آنكه عين اجاره داده شده وقف باشد (وقف بر موجر و اولاد و اعقاب پس از او).
7. «كلّما يصحّ الانتفاع به مع بقاء عينه تصحّ اعارته و اجارته و ينعكس في الاجارة كليا دون الاعارة لجواز اعادة المنحة مع أن المقصود منها و هواللبن لا تبقي عينه و لا تصحّ إجارتها لذلك منفرداً كان أو مشاعاً.»
هر چه انتفاع از آن با بقاء عين آن صحيح و ممكن باشد عاريه دادن و اجاره دادن آن صحيح و درست است عكس اين حالت در مورد اجاره به صورت كامل و كلي صحيح است (و ميتوان گفت: هر چه بهرهمند شدن از آن با بقاء عين آن صحيح و ممكن نباشد اجاره دادن آن صحيح و درست نيست) اما در مورد اعاره (عاريه) به صورت كلي صحيح نيست (و نميتوان گفت: هر چه بهرهمند شدن از آن با بقاء عين آن صحيح و ممكن نباشد عاريه دادن آن صحيح و درست نيست) زيرا ميتوان منحه (شتر شيرده) را عاريه داد با آنكه مقصود از آن شير است كه عين آن باقي نميماند اما منحه را نميتوان اجاره داد چون عينش باقي نميماند. خواه به صورت منفرد و جدا از حق غير باشد و خواه مشاع و همراه با حق ديگري باشد.
8. «لو شرط في عقد الاجارة ضمانها بدونهما فسد العقد لفساد الشرط من حيث مخالفته للمشروع و مقتضي الاجارة.»
اگر موجر در عقد اجاره شرط كند كه مستأجر حتي در صورت عدم تعدي و تفريط ضامن عين مستأجره باشد در اين صورت عقد اجاره فاسد خواهد بود زيرا اين شرط مخالف با شرع و نيز مخالف با مقتضاي اجاره ميباشد.
9. «يجوز اشتراط الخيار لهما و لاحدهما مدة مضبوطة و لا فرق بين المعينة و المطلقة عندنا نعم ليس للوكيل و الوصي فعل ذلك و هو اشتراط الخيار المستأجر او للأعمّ بحيث ينفسخ إذا أراد إلّا مع الاذن او ظهور الغبطة في الفسخ فيفسخ حيث يشترطها لنفسه.»
شرط كردن خيار براي مدت معيني در ضمن عقد اجاره براي متعاقدين و يا يكي از آنها جايز و صحيح است در اين حكم نزد اماميه فرقي ميان اجاره معين و اجاره مطلق وجود ندارد. آري وكيل و وصي حق ندارد خيار براي مستأجر يا براي موجر و مستأجر هر دو قرار دهند به گونهاي كه هر گاه وكيل يا وصي بخواهد عقد اجاره را فسخ كند مگر آنكه موكل اذن داده باشد و يا مصلحت در فسخ ظاهر باشد كه در اين صورت اگر وكيل يا وصي خيار را براي خود شرط كرده باشند عقد را فسخ ميكنند.
10. «لو ظهر فيها (أي في الاجرة) عيب فللاجير الفسخ أو الارش مع التعيين و مع عدمه يطالب بالبدل.»
اگر در اجرت عيبي ظاهر گردد اجير ميتواند عقد اجاره را فسخ يا مطالبه ارش كند در صورتي كه اجرت در متن عقد تعيين شده باشد و در مورد عدم تعيين اجرت (كلي و مطلق بودن) از مستأجر خواسته ميشود كه به جاي معيب، سالم بدهد.
11. «لو جعل اجرتين علي تقديرين فالأ قرب الصحة لأنّ كلا الفعلين معلوم و اجرته معلومة و الواقع لايخلو منهما و لأصالة الجواز و لو شرط عدم الاجرة علي تقدير الآخر لم تصحّ في مسألة النقل في اليومين.»
از نظر ماتن (شهيد اول) اگر موجر در يك عقد اجاره دو اجرت بر دو فرض قرار دهد اقرب صحت عقد اجاره است زيرا هر دو فعل معلوم است و اجرت آن نيز معلوم و واقع نيز خارج از يكي از آن دو فعل نيست و به خاطر آنكه اصل جواز است و اگر شرط كند كه در فرض دوم اجرتي نخواهد داد در مسأله نقل و انتقال در دو روز صحيح نيست. (به اين نظر شهيد اول شهيد ثاني اشكال وارد كرده است).
12. «و للمستأجر أن يؤجر العين الّتي استأجرها إلّا مع الشرط استيفاء المنفعة بنفسه فلا يصح له حينئذ أن يؤجر إلّا ان يشترط المستأجر الأول علي الثاني استيفاءه المنفعة له بنفسه فيصحّ أن يوجر ايضاً.»
مستأجر حق دارد عيني را كه اجاره كرده است به ديگري اجاره دهد مگر آنكه موجر نخست بر او شرط كرده باشد كه خودش مباشرتاً منافع عين را استيفاء كند كه در اين صورت مستأجر نميتواند عين اجاره شده را به ديگري اجاره دهد مگر آنكه مستأجر اول بر مستأجر دوم شرط كند كه او خودش منافع عين را به نفع مستأجر دوم استيفاء كند در اينجا نيز اجاره دوم صحيح است.
13. «و لابدّ من كونها (أيّ المنفعة) معلومة إما بالزمان و إما به أو بالمسافة و إمّا بالعمل ولو جمع بين المدة و العمل فالأقرب البطلان إن قصد التطبيق بين العمل و الزمان بحيث يبتدء بابتدائه و ينتهي بانتهائه ولو قصد مجرد وقوع الفعل في ذلك الزمان صحّ مع امكان وقوعه فيه.»
منفعت بايد معلوم و مشخص باشد يا با زمان و يا مسافت و يا با زمان و عمل و اگر موجر ميان مدت و عمل جمع كند در اين صورت نزديكتر به صواب آن است كه اگر قصد تطبيق داشته باشد اجاره باطل است. يعني قصد تطبيق ميان عمل و زمان به گونهاي كه كار را در اول زمان تعيين شده آغاز كند و در آخر آن به پايان برساند اما اگر قصدش صرفاً اين باشد كه كار مورد نظر در زمان تعيين شده انجام شود اجاره صيح است، در صورتي كه وقوع فعل مورد نظر در آن زمان ممكن باشد.
14. «لا يعمل الاجير الخاص و هو الذي يستأجره للعمل بنفسه مدة معينةحقيقة أو حكماً لغير المستأجر إلّا باذنه لإنحصار منفعته فيه.»
اجير خاص يعني كسي كه مستأجر او را اجير كرده است تا خودش عملي را در مدتي كه حقيقتاً يا حكماً معين شده است انجام دهد چنين اجيري نبايد براي غير مستأجر كاري انجام دهد مگر با اذن مستأجر چون منفعت اين اجير منحصراً از آن مستأجر است.
15. «يجوز للمطلق يعمل لغير المستأجر و هو الّذي يستأجر لعمل مجرد عن المباشرة مع تعيين المدة أو عن المدة مع تعيين المباشرة أو مجرد عنهما.»
براي اجير مطلق جايز كه كاري را براي غير مستأجر انجام دهد و اجير مطلق كسي است كه براي كاري اجير ميشود بدون تعيين مباشرت در انجام آن كار اما با تعيين مدت يا بدون تعيين مدت اما با تعيين مباشرت يا بدون تعيين مباشرت و زمان.
16. «سمّي مطلقاً لعدم انحصار منفعته في شخص معين و تسميه بذلك أولي من تسميته مشتركاً لأنّه في مقابلة المقيد و هو الخاص.»
اجير آزاد را از اينرو اجير مطلق مينامند كه منفعت او منحصر در شخص خاصي نيست. نام اين اجير را اجير مطلق گذاشتن سزاوارتر است تا آنكه او را «اجير مشترك» بخوانيم زيرا اين اجير در برابر اجير مقيد (خاص) است.
17. «لو طرأ المنع من الانتفاع بالعين المؤجرة فيما أوجرت له فإن كان المنع قبل القبض فله الفسخ لأنّ العين قبل القبض مضمونة علي المؤجر فللمستأجر الفسخ عند تعذرها و مطالبة المؤجر بالمسمي لفوات المنفعة و لايسقط التخيير بزوال المانع في اثناء المدت لاصالة بقائه. و إن كان المنع بعده فإن كان تلفا بطلت الاجارة و إن كان غصباً لم تبطل لاستقرار العقد بالقبض و يرجع المستأجر علي الغاصب.»
اگر مانعي عارض شود و نگذارد مستأجر عين اجاره شده را در آن جهتي كه براي آن اجاره شده به كار برد در صورتي كه پيدايش اين مانع پيش از آن باشد كه مستأجر عين را تحويل بگيرد مستأجر ميتواند اجاره را فسخ كند چون عين تا زماني كه مستأجر آن را قبض نكرده در ضمان موجر ميباشد و لذا هنگام تعذر عين و وجود مانع مستأجر ميتواند اجاره را فسخ كند و اجرتالمسمّي را از موجر مطالبه نمايد و اگر مانع در اثناي مدت اجاره برطرف شود، خيار فسخ ساقط نميشود چون اصل بر بقاء خيار است. و اگر پيدايش مانع پس از قبض عين باشد در صورتي كه آن مانع، تلف عين باشد اجاره باطل است و اگر مانع، غصب عين باشد اجاره باطل نميشود چون مستأجر عين را قبض كرده و بدين وسيله عقد اجاره مستقر گرديده است و مستأجر به غاصب رجوع ميكند.
18. «إذ فرّط في العين المستأجرة ضمن قيمتها يوم التفريط لأنّه يوم تعلقها بذمته هذا قول الاكثر و الاقرب ضمان قيمتها يوم التلف لأنّه يوم الانتقال إلي القيمة لاقبله.»
اگر مستأجر در نگهداري از عين كوتاهي كند بهاي آن در روز تفريط را ضامن خواهد بود چون روز تفريط روزي است كه عين به ذمه مستأجر آمده است. اين قول اكثر فقهاست اما نزديكتر به صواب آن است كه بهاي آن در روز تلف را ضامن ميباشد چون روز تلف شدن عين روز انتقال به قيمت است نه قبل از آن.
19. «لو اختلفا في القيمة حلف الغارم لأصالة عدم الزيادة و لأنّه منكر.»
اگر ميان موجر و مستأجر در ميزان بهاي عين اختلاف واقع شد كسي كه غرامت را ميپردازد (مستأجر) قسم ميخورد به خاطر آن كه اصل عدم زيادي است و به خاطر اينكه مستأجر منكر مقدار زايد است.
20. «لايجوز اسقاط المنفعة المعينه أيّ الإبراء منها لأنّه عبارة عن اسقاط ما في الذمه فلا يتعلق بالاعيان و لا بالمنافع المتعلقة بها و يجوز اسقاط المنفعة المطلقة المتعلقة بالذمه و إن لم يستحقّ المطالبة بها و كذا الاجرة يصحّ اسقاطها إن تعلّقت بالذمه لا إن كانت عيناً.»
اسقاط منفعت معين مجاز نيست و مقصود ابراء از آن منفعت است چون ابراء عبارت است از ساقط كردن آنچه در ذمه است و از اينرو به اعيان و منافع متعلق به اعيان تعلق نميگيرد (بلكه به امر كلي كه در ذمه آمده است تعلق ميگيرد) اما اسقاط منفعت مطلق صحيح و جايز است اگرچه مستأجر استحقاق مطالبه آن را از موجر نداشته باشد و نيز اجرت در صورتي كه به ذمه تعلق گرفته باشد اسقاطش صحيح و جايز است اما اگر اجرت عين خارجي معيني باشد اسقاطش صحيح نيست.
21. «لو اختلفا في عقد الاجارة حلف المنكر لها لاصالة عدمها.»
اگر در وقوع و عدم وقوع عقد اجاره با هم اختلاف كنند كسي كه منكر اجاره است قسم ميخورد چون اصل عدم اجاره است.
22. «لو اختلفا في قدر الشيء المستأجر و هو عين المستأجرة حلف النافي لأصالة عدم وقوع الاجارة علي مازاد ممّا اتّفقا عليه. و في ردّ العين حلف المالك لأصالة عدمه و المستأجر قبض لمصلحة نفسه فلا يقبل قوله فيه مع مخالفته للأصل.»
اگر موجر و مستأجر در مقدار چيزي كه اجاره شده با هم اختلاف كنند (منظور عين مستأجره ميباشد) كسي كه مقدار زايد را نفي ميكند قسم ميخورد چون اصل آن است كه اجاره بر مقدار زايد از آنچه هر دو بر آن اتفاق دارند واقع نشده باشد و اگر در ردّ عين اجاره داده شده اختلاف كنند مالك قسم ميخورد چون اصل عدم بازگرداندن عين است و مستأجر عين را براي مصلحت خودش قبض كرده است از اينرو سخنش در آن مورد پذيرفته نميشود به ويژه آنكه قولش مخالف اصل عدم رد است.
23. «لو اختلفا في هلاك المتاع المستأجر عليه حلف الأجير لأنّه امين و لإمكان صدقه فيه.»
اگر طرفين عقد اجاره در از بين رفتن كالايي كه براي آن اجيري گرفته شده است اختلاف كنند اجير قسم ميخورد چون اجير امين است و نيز به اين خاطر كه امكان دارد در اين ادعا صادق باشد.
24. «و في كيفية الإذن في الفعل حلف المالك لأنّه منكر لما يدعيه الأجير و قيل يحلف الأجير لدعوي المالك عليه ما يوجب الأرش و الأصل عدمه.»
اگر مستأجر و اجير در نحوه اذن در فعل اختلاف كنند مالك قسم ميخورد چون منكر آن تصرفي است كه اجير مدعي اذن در آن است. برخي گفتهاند اجير قسم ميخورد چون مالك عليه او ادعايي دارد كه موجب ارش ميشود و اصل آن است كه ارش بر ذمه اجير ثابت نباشد.
25. «لو اختلفا في قدر الاجرة حلف المستأجر لأصالة عدم الزائد.»
اگر طرفين عقد اجاره در مقدار اجرت اختلاف كنند مستأجر قسم ميخورد چون اصل آن است كه مقدار زائد جزء اجرت نباشد.