پروفایل داوطلبی
تماس با موسسهمادة 12- در موارد زير مستأجر ميتواند صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند:
1- در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجارهنامه قيد شده منطبق نباشد. (با رعايت ماده 415 قانون مدني).
2- اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
3- در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق يابد.
4- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كلية ورثه.
5- هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب شود.
مادة 13- هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره يا در مواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف است به وسيلة اظهارنامه از موجر يا نمايندة قانوني او تقاضا كند كه براي تحويل مورد اجاره حاضر شود. در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخلية كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند. از اين تاريخ رابطة استيجاري قطع ميشود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نمايندة قانوني او اخطار ميكند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود تا زماني كه مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب مقررات اين قانون و شرايط اجارهنامه برقرار است.
مادة 14- در موارد زير موجر ميتواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخلية مورد اجاره را صادر مينمايد و اين حكم عليه مستأجر يا متصرف، اجرا و محل تخليه خواهد شد:
1- در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجارهنامه و يا در موردي كه اجارهنامهاي در بين نباشد مورد اجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحتالكفالة قانوني خود قرار داده باشد.
2- در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه طبق مادة 19 اين قانون با مستأجر لاحق اجارهنامه تنظيم شده باشد.
3- در صورتي كه در اجارهنامة محل سكني حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اينكه خريدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي سكونت اولاد يا پدر و مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره پذيرفته نميشود.
4- در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس از انقضاي مدت اجاره، احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يا اشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
5- هرگاه مورد اجارة محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.
6- در صورتي كه از مورد اجارة محل سكني برخلاف منظوري كه در اجارهنامه قيد شده استفاده گردد.
7- در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8- در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد.
9- در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در مادة 6 اين قانون از پرداخت مالالاجاره يا اجرتالمثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانة تنظيم كنندة سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه اجارهنامه عادي بوده يا اجارهنامهاي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجارهنامه رسي باشد موجر ميتواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدور اجراييه بر تخليه و وصول اجارهبها را درخواست نمايد.
هرگاه پس از صدور اجراييه مستأجر اجارهبهاي عقب افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف ميكند ولي موجر ميتواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجارهبها از دادگاه درخواست تخلية عين مستأجره را بنمايد. هرگاه اجارهنامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر ميتواند براي تخلية عين مستأجره و وصول اجارهبها به دادگاه مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجارهبهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نميشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجر پرداخت ميگردد، ولي هر مستأجر فقط يكبار ميتواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است.
تبصرة 1- در صورتي كه مستأجر دو بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامة مذكور در بند 9 اين ماده اقدام به پرداخت اجارهبها كرده باشد و براي بار سوم اجارهبها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر ميتواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخلية عين مستأجره را بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
تبصرة 2- در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجارة محل سكني خواهد بود.
تبصرة 3- در مورد بند 6 اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه قانوناً داير كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد دادستان علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار ميدهد.
تبصرة 4- در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس از انقضاي مدت اجاره تقاضاي تخلية مورد اجاره را بنمايد.
مادة 15- علاوه بر موارد مذكور در مادة قبل در موارد زير نيز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلية محل كسب يا پيشه يا تجارت از دادگاه جايز است:
1- تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينكه پروانة ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود و شهرداريها مكلفند در صورت مراجعة مالك با رعايت مقررات مربوط پروانة ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
2- تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه يا تجارت.
3- در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر و مادر يا همسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سهگانة فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
مادة 16- در موارد مذكور در مادة قبل و همچنين در موارد مذكور در بند 3 و 4 مادة 14 هرگاه مالك حسب مورد تا شش ماه از تاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يك سال از محل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغي معادل يك سال اجارهبها يا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوة قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از ارادة مالك بوده است.
تبصره- در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين متعددي باشند و موجر تقاضاي تخلية ساير قسمتها را نيز نموده باشد مهلت فوق از تاريخ تخلية آخرين قسمت شروع خواهد شد.
مادة 17- در تمام مواردي كه تخلية عين مستأجره در نتيجة اجراي حكم يا به ترتيب مقرر در مادة 13 صورت ميگيرد بايد از طرف دادگاه به دفترخانة تنظيمكنندة سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.