اقسام حقوق عيني (ماده 29 ق. مدني):

1- مالكيت 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق 4- حق تحجير 5- حق شفعه 6- حق عيني تبعي

نكته: پنج مورد اول جزو حقوق عيني اصلي و مورد ششم حق عيني تبعي و وابسته است.

1- حق مالكيت (ماده 30 ق. مدني):

كامل‌ترين حق عيني اصلي است. طبق ماده 30 ق.مدني «هر مالكي نسبت به مالكيت خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثناء كرده باشد». اين قاعده در حقوق ايران اصل تسلّط ناميده مي‌شود كه در صورت تزاحم دو اصل تسليط و لاضرر، اصل لا ضرر حكومت دارد.

2- حق انتفاع (ماده 40 ق. مدني):

حقي كه شخصي بر عين ديگري دارد تا از منافع آن استفاده كند. 

- حق ارتفاق (ماده 93 ق. مدني):

حقي است كه شخص در ملك ديگري دارد. در واقع يك نوع حق انتفاع است.

موضوع حق انتفاع و حق ارتفاق هر دو، عين است.

مفاد حق انتفاع و حق ارتفاق هر دو، بهره برداري و استفاده از عين است ولي حق انتفاع عام و حق ارتفاق خاص است زيرا:

1- در حق ارتفاق هميشه عين بايد مال غيرمنقول باشد اما موضوع حق انتفاع هم مي‌تواند عين منقول باشد و هم عين غيرمنقول (ماده 46 ق. مدني).

2- در حق ارتفاق هميشه دو مال غيرمنقول داريم: يكي ملك اصلي و ديگري ملك مجري اما در حق انتفاع فقط يك مال داريم.

4-  حق تحجير (ماده 142 ق. مدني):

تحجير يعني شروع به آباداني مثل ديواركشي و محصور كردن زمين. در واقع هر اقدامي كه به تناسب هدف احياء كننده در ديد عرف مقدمة احياء مال است تحجير نام دارد.

نكته: عمل فوق در صورتي تحجير محسوب مي‌شود كه كار احياي اصلي را به دنبال داشته باشد. بنابراين اگر تحجير كننده در وسط كار آن را رها سازد تحجير نيست. در واقع تحجير، ايقاعي است مشروط به احياء (ماده 143 ق. مدني).

نكته: حفر چاه و حتي رسيدن به آب به تنهايي كافي براي احياي زمين نيست ولي سبب تملك آب مباح مي‌شود (ماده 160 ق.مدني).

نكته: در اثر تحجير شخص مالك زمين نمي‌شود بلكه در اثر احياء مالك مي‌شود. تحجير كننده فقط صاحب حق تقدم يا اولويت مي‌شود.

نكته: موضوع حق تحجير، عين غيرمنقول (زمين) است.

نكته: مفاد حق تحجير، ايجاد اولويت در تملك زمين است.

5- حق شفعه (ماده 808 ق. مدني):

هرگاه مال غير منقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترك باشد و يكي از شركا سهم خود را كلاً يا جرئاً به ثالثي بفروشد شريك ديگر حق شفعه دارد يعني مي‌تواند ثمن را به مشتري مسترد كرده و حصّة فروخته شده را تملك كند (ماده 808 ق. مدني).

نكته: موضوع حق شفعه، عين غير منقول (زمين) است. پس حق عيني است.

نكته: مفاد حق شفعه، تملك سهم فروخته شده توسط شفيع يعني صاحب حق شفعه است.

6- حق عيني تبعي وثيقة عيني:

وثيقه يعني تضمين طلب و بر دو قسم است: 1- عيني 2- شخصي

1- وثيقة عيني عبارت است از اين كه عين مالي طلب طلبكار را تضمين كند مثل عين مرهونه.

2- وثيقة شخصي يعني يك شخص طلب را تضمين كند.

3- عقد حواله (ماده 727)، ضمان (ماده 684) و كفالت (ماده 734) وثيقة شخصي هستند (در حواله محال عليه وثيقه است، در ضمان ضامن وثيقه است و در كفالت كفيل وثيقه است).

نكته: موضوع حق عيني تبعي، عين است.

نكته: مفاد و ماهيت آن، نه ايجاد  مالكيت براي طلبكار و نه ايجاد حق انتفاع براي او است بلكه طلبكار بايد با آن مال مثل امين رفتار كند (ماده 789 ق. مدني) تا سر رسيد طلبش اگر بدهكار دينش را اداء كرد طلبكار بايد مال را پس بدهد ولي اگر ادا ننمود داين حق دارد تقاضاي فروش مال را از مقام صالح بكند.

وثيقة عيني بر سه قسم است:

1.  قراردادي
2.  قضايي
3.  قانوني يا قهري

1.  وثيقة قراردادي (مثل عقد رهن ماده 771): مديون با انعقاد قرارداد مال خود را نزد طلبكار به عنوان وثيقه قرار مي‌دهد.
2.  وثيقة قضايي: مديون با ميل خودش مالش را به طلبكار نمي‌دهد بلكه از طريق مقامات صالح مال بدهكار توقيف مي‌شود.
3.  وثيقة قانوني يا قهري (ماده 948 ق. مدني).

نكته: مطابق ماده 946 زوجه از زمين ارث نمي‌برد. از عين بنا و درخت هم ارث نمي‌برد بلكه از قيمت آنها ارث مي‌برد. حال اگر ورّاث از تقويم قيمت و تأديه سهم زوجه امتناع نمودند، طلب وي داراي وثيقه‌اي است كه در ماده 948 آمده است يعني عين بنا و درخت قانوناً وثيقة طلب زوجه قرار مي‌گيرند.

نكته: وثيقة عيني از آن رو حق عيني تبعي است كه اولاً: به تبع دين است يعني تا ديني نباشد وثيقه نيز بوجود نمي‌آيد. ثانياً: به محض اينكه دين از بين برود حق عيني يعني وثيقه نيز از بين مي‌رود.