براي صحت عقد بيع لازم است مانند ساير عقود شرايطي موجود باشد. اولين شرط، قصد انشا مي‌باشد كه بايد به كمك لفظ يا عمل يا اشاره يا نوشته ابراز گردد. اگر بدون لفظ، دادوستدي به قصد بيع صورت بگيرد، معاطات محسوب مي‌شود كه نوعي بيع است و صحيح مي‌باشد (م 339 ق.م).

علاوه بر قصد، دو طرف بايد رضا نيز داشته باشند و در صورت فقدان رضا، عقد اكراهي و غيرنافذ خواهد بود. عقد بيع مثل ساير عقود مي‌تواند مطلق يا مشروط باشد. يعني ممكن است ضمن عقد، شرطي وجود داشته باشد يا اينكه عقد بيع، بدون هيچگونه شرطي منعقد شود. عقد فضولي نيز، نافذ نيست و فقط در صورت اجازه مالك، از تاريخ عقد، اثرگذار خواهد بود (نظريه كشف حكمي ـ م 352 ق.م). در عقد بيع، دو طرف بايد اهليت انجام معامله و اهليت تصرف در مبيع يا ثمن را داشته باشند (345 ق.م). البته شخص كور مي‌تواند معامله كند به شرط آنكه بتواند به وسيله‌اي غير از معاينه (مشاهده) يا به توسط شخص ديگر، به مورد معامله علم پيدا كند (م 347 ق.م) [1].

مورد معامله در عقد بيع يعني همان مبيع بايد همانطور كه گفته شد عين باشد. مبيع علاوه بر اين بايد ماليت داشته و خريد و فروشش ممنوع نباشد. پس بيع مال موقوفه قانوناً صحيح نيست مگر اينكه بين موقوف‌عليهم اختلاف وجود داشته باشد و بيم خونريزي (سقك دماء) وجود داشته باشد يا منجر به خرابي مال شود (م 349 ق.م). آنچه مورد خريد و فروش قرار مي‌گيرد بايد مقدورالتسليم نيز باشد، حال يا مشتري بتواند تسلّم نمايد يا انيكه بايع بتواند آن را تسليم مشتري كند؛ به عبارت ديگر، قدرت بر تسليم، موضوعيت ندارد بلكه طريقيت دارد يعني بايد مبيع تحت تصرف خريدار قرار گيرد. البته قدرت بر تسليم حين انعقاد عقد لازم نيست بلكه هنگام اجراي عقد، بايد بتوان آن را به تصرف مشتري در آورد. پس اگر شخصي 20 تن برنج را به ديگري بفروشد و زمان تسليم آن را پنج ماه بعد از انعقاد عقد، تعيين نمايد، قدرت بر تسليم در زمان تحويل لازم است نه زمان تشكيل عقد و بنابراين، اگر در زمان عقد، بايع قدرت بر تسليم 5 تن برنج نداشته باشد، عقد صحيح خواهد بود (م 370 ق.م).

بدين ترتيب، قدرت بر تسليم در عقد فضولي در زمان اجازه مالك شرط است نه زمان انعقاد عقد توسط فضول (م 371 ق.م). اگر قابليت تسليم مبيع فقط در مورد بخشي از آن وجود داشته باشد، در اين صورت عقد بيع نسبت به آن بخش صحيح و نسبت به مابقي باطل خواهد بود. البته خريدار به استناد خيار تبعض صفقه، حق دارد كل معامله را فسخ نمايد (م 372 ق.م). در صورتي كه بعد از معامله متوجه شوند كه بايع قدرت بر تسليم را در زمان عقد نداشته است، معامله باطل است اما اگر عدم قدرت بايع بعد از معامله عارض شود يعني در حين عقد قدرت داشته و بعد از انجام معامله قدرت تسليم را از دست داده است، اگر مبيع عين معين يا در حكم آن باشد، عقد از زمان سلب قدرت منفسخ مي‌شود اما اگر كلي في‌الذمه باشد، عقد محكوم به بطلان خواهد بود.

مورد معامله اگر عين معين يا كلي در معين باشد لازم است حين عقد موجود باشد والّا عقد باطل است. پس معامله يك باب خانه كه قرار است ساخته شود باطل خواهد بود اما اگر مورد معامله كلي في‌الذمه باشد لازم نيست حين عقد موجود باشد البته اگر قراردادي بسته شود كه شخص خانه‌اي را كه در آينده مي‌سازد به وي بفروشد تعهد به بيع خواهد بود و صحيح است. مورد معامله همچنين بايد مبهم نباشد. براي رفع ابهام لازم است جنس، وصف و مقدار مبيع مشخص شود. براي مثال در فروش، بايد جنس مورد معامله (برنج، گندم، نخود و ...)، وصف معامله (برنج هاشمي، برنج طارم و ...) و مقدار آن (10 كيلو، 1 تن و ...) مشخص باشد. مورد معامله مي‌تواند مثلي باشد يا قيمي. مال مثلي، مالي است كه اشباه و نظاير آن، فراوان باشد، يا قابل تطبيق بر مصاديق متعدد باشد (در اصطلاح منطق مي‌گويند كلي باشد) اما مال قيمي فقط يك مصداق در عالم خارج دارد و بنابراين، نمي‌توان مال قيمي را به صورت كلي في‌الذمه معامله كرد. بنابراين، اگر فردي يكي از ماشين‌هاي خود را به صورت كلي في‌الذمه بيع كند، معامله باطل خواهد بود چون مردّد مي‌شود. نتيجه اينكه مال مثلي را به صورت عين معين يا كلي در معين يا كلي في‌الذمه مي‌توان معامله نمود اما مال قيمي تنها به صورت عين معين قابل بيع خواهد بود.

بيع به صورت كلي در معين يعني خريد 2 تن از 10 تن برنجي كه شخص بايع در انبار دارد با بيع مشاع، تفاوت دارد. بيع مشاع به اين صورت است كه خريدار، نسبتي يا درصدي از آنچه فروشنده در انبار دارد را خريداري مي‌كند مثلاً خريدار يك‌دهم از 2 تن گندم داخل انبار را مي‌خرد. اگر مبيع به صورت كلي در معين فروخته شده باشد و قبل از تسليم آن به خريدار  قسمتي از برنج داخل انبار، از بين برود، تلف به فروشنده وارد خواهد شد. اما اگر به صورت مشاع فروخته شود، هر مقدار كه تلف شود از مال خريدار و فروشنده به نسبت تلف شده است يعني اگر يك‌دهم از 2 تن گندم خريداري شده باشد و 1 تن گندم، از بين برود، در حالت عادي و قبل از تلف، 200 كيلو از گندم داخل انبار براي خريدار اما بعد از تلف 100 كيلو از گندم‌ها براي خريدار مي‌شود. البته معامله نسبت به 100 كيلو از مبيع به دليل تلف مبيع قبل قبض (ماده 387 ق.م)، منفسخ مي‌شود اما خريدار مي‌تواند به استناد خيار تبعض صفقه كل معامله را بهم بزند.

اگر مبيع به عنوان جنس خاصي فروخته شود و در واقع از جنس ديگر باشد، بيع باطل مي‌شود و اگر قسمتي از مبيع از جنس مورد نظر نباشد، نسبت به آن بعض، باطل است و مسلماً خريدار نسبت به مابقي خيار تبعض صفقه دارد (م 353 ق.م).

در اين گونه موارد، چون قصد معامله‌كننده مخدوش مي‌شود، معامله باطل است. بنابراين، دليل اصلي بطلان معامله اينست كه عنصر قصد، مخدوش مي‌شود و بنابراين، اگر جنس مبيع از آنچه توافق كرده‌اند نباشد و عنصر قصد مخدوش نشود، معامله باطل نخواهد بود. فرض مشهودي كه اكثر به آن مثال زده مي‌شود آنست كه شخصي وارد مغازه عتيقه‌فروشي مي‌شود و گلدان عتيقه‌اي را خريداري مي‌كند البته با اين تصور كه جنس گلدان نقره است و بعداً معلوم مي‌شود كه گلدان از جنس مفرغ بوده است. در اين مورد مي‌گويند وصف عتيقه بودن جانشين جنس يا ذات گلدان شده و عتيقه بودن در نظر خريدار نسبت به نقره بودن، اهميت بيشتري داشته است اصطلاحاً عتيقه بودن گلدان را وصف جانشين ذات مي‌نامند. البته اگر در مورد نقره بودن گلدان با هم توافق نموده باشند، خريدار حق دارد معامله را به استناد خيار تخلف وصف، فسخ نمايد.

سه ماده 355، 384 و 385 ق.م شباهت زيادي با يكديگر دارند و بهتر است در اينجا اين سه ماده را مورد بررسي قرار دهيم:

ماده 355 ق.م: اگر ملكي فروخته شود با اين شرط كه مساحت معيني داشته باشد و بعد از معامله كمتر يا بيشتر از آنچه توافق كرده‌اند باشد، در موردي كه كمتر است خريدار و در موردي كه بيشتر است فروشنده مي‌تواند معامله را فسخ نمايد. در خصوص اين ماده، نكته قابل ملاحظه شايد اين باشد كه چرا فروشنده نمي‌تواند خريدار را مقدم نمايد كه پول مساحت بيشتر را بدهد يا چرا خريدار نمي‌تواند از قيمت مبيع كم نموده و معامله را نگه دارد البته چنانچه هر دو به توافق برسند، مشكلي وجود ندارد و بحث ما در جايي است كه دو طرف خريدار و فروشنده توافق نمي‌كنند. جواب مسأله اينست كه چون آنچه در نظر طرفين مهم بوده، معامله زمين مورد مشاهده است. فرض كنيد شخصي قصد دارد كارخانه‌اي را در محلي احداث نمايد و با مشاهده زمين ملاحظه مي‌كند كه زمين مناسبي است، در اين صورت آنچه براي وي مهم است خريد زمين مي‌باشد و مساحت دقيق زمين اهميت زيادي براي وي ندارد كه فرضاً 500 متر كمتر يا زيادتر باشد و مساحت زمين براي وي وصف فرعي محسوب مي‌شود. بنابراين، چنانچه كمتر باشد به استناد خيار تخلف ظرط مي‌تواند آن را فسخ نمايد و اينطور نبوده كه هر متر از زمين را در ازاي مبلغ شخصي خريداري كرده باشد تا بتواند بعد از معامله، نسبت به مساحت كمتر از ثمن بكاهد.

ماده 384 ق.م: در اين ماده كميت و مقدار مبيع جنبه اساسي دارد. بنابراين، اگر مبيع (2 تن برنج) كمتر از ميزان مورد توافق باشد (5/1 تن باشد) خريدار مي‌تواند از ثمن كم كند يا به استناد خيار تبعض صفقه كل معامله را، فسخ نمايد و اگر زيادتر باشد زيادي مال بايع است ولي نمي‌تواند معامله را فسخ نمايد. البته ماده 384 ق.م در خصوص اموال منقول است و بيع در اين ماده برخلاف ماده 355 ق.م قابل تجزيه است.

ماده 385 ق.م: اگر مبيع قابل تجزيه نباشد يعني تجزيه آن باعث ورود ضرر شود (مثل فرش يا خانه) و كميت و مقدار نيز در آن جنبه اساسي داشته باشد هر گاه مبيع بيشتر از مقدار مقرر در عقد در آيد فروشنده و اگر كمتر در آيد خريدار حق فسخ دارد. اما خريدار نمي‌تواند از ثمن بكاهد يا فروشنده به ثمن بيفزايد. نكته قابل ذكر در اين ماده آنست كه در اين مورد هم اجزاي مبيع در برابر اجزاي ثمن قرار گرفته‌اند اما برخلاف ماده 384 ق.م قابل تجزيه فيزيكي نمي‌باشد چون تجزيه باعث حدود ضرر مي‌شود. ماده 385 ق.م برخلاف ماده 384 ق.م، در مورد مال غيرمنقول و منقولي است كه بدون ضرر قابل تجزيه فيزيكي نيست. مقدار و كميت مبيع، با توجه به ضوابط عرفي تعيين مي‌شود بنابراين، اگر مالي در يك محل با شمرده و در جاي ديگر با وزن كردن فروخته شود، بايد معيار عرف در محل انعقاد در نظر گرفته شود. اگر بين خريدار و فروشنده اختلاف شود كه چيزي داخل در مبيع بوده، بايد به عرف مراجعه شود. براي مثال، چنانچه بين خريدار و فروشنده اختلاف شود كه آيا وسايل برودتي و گرمايشي داخل در خريد ساختمان است يا خير؟ به عرف محل مراجعه مي‌شود. طبق ماده 358 ق.م، در بيع باغ، اشجار (درختان) و در بيع خانه، مجرا و مهر و آنچه ملصق به بنا باشد و نتوان بدون خرابي آن را جدا كرد (آينه‌اي كه در ديوار قرار داده شده است) جزو مبيع محسوب مي‌شود اما زراعت و محصولات در بيع زمين و ميوه، در بيع درخت، جهل در بيع حيوان متعلق به فروشنده است مگر خلاف اين موارد در عقد، شرط شده باشد يا عرف خلاف اين ماده قانوني را بگويد. بنابراين، در صورتي كه ميان طرفين در خصوص مسأله‌اي در قرارداد اختلاف به وجود آيد و قاعدة آمره‌اي هم وجود نداشته باشد، ابتدا به مفاد قرارداد، سپس به عرف و در مرحله آخر به قانون رجوع مي‌شود.

نكته ديگر اينست كه اگر شخص بخواهد مقدار معيني از مال خود را بفروشد (مثلاً دو تن برنج) و قسمتي از آن را (مثلاً چند بسته از بسته‌هاي برنج) براي فروش نگه دارد، بايد مقداري كه نگه مي‌دارد معين باشد تا مبيع مجهول نشود يعني چند بسته‌اي كه جدا كرده، وزنشان مشخص شود به همين ماده 360 ق.م مقرر مي‌دارد هر چيزي كه فروش آن مستقلاً جايز باشد، استناد آن از مبيع نيز، جايز است. جهت عقد نيز، در صورتي كه بدان تصريح كرده باشند بايد مشروع باشد.