در اجاره اشیا

صفحه اصلی در اجاره اشیا

ماده 468- در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است.

ماده 469- مدت اجاره از روزي شروع مي‌شود كه بين طرفين مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذكر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

ماده 470- در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستأجره شرط است.

ماده 471- براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستأجره با بقاي اصل آن ممكن باشد.

ماده 472- عين مستأجر بايد معين باشد و اجاره عين مجهول يا مردد باطل است.

ماده 473- لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد.

ماده 474- مستأجر مي‌تواند عين مستأجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

ماده 475- اجاره مال مشاع جايز است ليكن تسليم عين مستأجره موقوف است به اذن شريك.

ماده 476- موجر بايد عين مستأجره را تسليم مستأجر كند و در صورت امتناع موجر اجبار مي‌شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خيار فسخ دارد.

ماده 477- موجر بايد عين مستأجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بكند.

ماده 478- هرگاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده مستأجر مي‌تواند اجاره رافسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده 479- عيبي كه موجب فسخ اجاره مي‌شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده 480- عيبي كه بعداز عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است و اگر عيب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است.

ماده 481- هرگاه عين مستأجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل مي‌شود.

ماده 482- اگر مورد اجاره عين كلي باشد و فردي كه موجر داده معيوب درآيد مستأجر حق فسخ ندارد و مي‌تواند موجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر تبديل آن ممكن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

ماده 483- اگر درمدت اجاره عين مستأجره به واسطه حادثه كلاً يا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي‌شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال‌الاجاره نمايد.

ماده 484- موجر نمي‌تواند درمدت اجاره در عين مستأجره تغييري دهد كه منافي مقصود مستأجر از استيجار باشد.

ماده 485- اگر در مدت اجاره در عين مستأجره تعميراتي لازم آيد كه تأخير در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمي‌تواند مانع تعميرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستأجره كلاً يا بعضاً استفاده نمايد، در اين صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.[1]

ماده 486- تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستأجره براي امكان انتفاع از آن لازم است به عهده مالك است مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستأجره لازم مي‌باشد.

ماده 487- هرگاه مستأجر نسبت به عين مستأجره تعدّي يا تفريط نمايد و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده 488- اگر شخص ثالثي بدون ادعاي حقي در عين مستأجره يا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتي كه قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود مي‌تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اُجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع كند و اگر مزاحمت بعداز قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط مي‌تواند به مزاحم رجوع كند.

ماده 489- اگر شخصي كه مزاحمت مي‌نمايد مدعي حقي نسبت به عين مستأجره يا منافع آن باشد مزاحم نمي‌تواند عين مزبور را از يد مستأجر انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق با طرفيت مالك و مستأجر هر دو.

ماده 490- مستأجر بايد: اولاً ـ در استعمال عين مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي يا تفريط نكند.

ثانياً- عين مستأجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود استعمال نمايد.

ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقداً بايد بپردازد.

ماده 491- اگر منفعتي كه در اجاره تعيين شده است به خصوصيت آن منظور نبوده مستأجر مي‌تواند استفاده منفعتي كند كه از حيث ضرر مساوي يا كمتر از منفعت معينه باشد.

ماده 492- اگر مستأجر عين مستأجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود استعمال كند و منع آن ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 493- مستأجر نسبت به عين مستأجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستأجره بدون تفريط يا تعدي او كلاً يا بعضاً تلف شود مسؤول نخواهد بود ولي اگر مستأجر تفريط يا تعدي نمايد ضامن است اگرچه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد.

ماده 494- عقد اجاره به محض انقضاي مدت[2] برطرف مي‌شود و اگر پس از انقضاي آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل[3] خواهد بود اگرچه مستأجر استيفاي منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نمايد.[4]

ماده 495- اگر براي تأديه مال‌الاجاره ضامني داده شده باشد ضامن مسؤول اجرت‌المثل مذكور در ماده فوق نخواهدبود.

ماده 496- عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستأجره از تاريخ تلف باطل مي‌شود و نسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر و مستأجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي‌گردد.

ماده 497- عقد اجاره به واسطه فوت موجر يا مستأجر باطل نمي‌شود وليكن اگر موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع عين مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل مي‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل مي‌گردد.

ماده 498- اگر عين مستأجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينكه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد.

ماده 499- هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمي‌گردد.

ماده 500- در بيع شرط مشتري مي‌تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بايد به‌وسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدي كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود.

ماده 501- اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال صحيح خواهد بود و اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدت‌هاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخليه يد او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.

ماده 502- اگر مستأجر در عين مستأجره بدون اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت.

ماده 503- هرگاه مستأجر بدون اجاره موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده وضع بنا يا غرس اشجار كند هر يك از موجر و مستأجر حق دارد هروقت بخواهد بنا را خراب يا درخت را قطع نمايد در اين صورت اگر در عين مستأجره نقصي حاصل شود بر عهده مستأجر است.

ماده 504- هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده موجر نمي‌تواند مستأجر را به خراب كردن يا كندن آن اجبار كند و بعداز انقضاي مدت اگر بنا يا درخت در تصرف مستأجر باقي بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمين را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا يا درخت را خواهد داشت.

ماده 505- اقساط مال‌الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمي‌شود.

ماده 506- در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبيل كه باشد به عهده مستأجر است مگر اينكه در عقد اجاره طور ديگر شرط شده باشد.

 

[1] - نظريه 6564/7-25/9/1372 ا.ح.ق: مراد از تلف مذكور در مادتين 483 و 496 ق.م. تلف شدن عين مستأجره براثر حدوث يكي از عوامل طبيعي مانند سيل و زلزله است و شامل اتلاف به وسيله انسان ولو دشمن نمي‌شود، بنابراين اجاره مغازه‌اي كه در سال 1360 براثر جنگ تحميلي به‌طور كلي از بين رفته، منفسخ و باطل نمي‌شود.

[2] - نظريه 5769/7-2/8/1383 ا.ح.ق: تخليه عين مستأجره به لحاظ انقضاي مدت، حسب مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بايد از طرف موجر مطرح شود و موجر از نظر قانون مذكور كسي است كه يا مالك يا وكيل يا نماينده وي باشد و يا مستأجري باشد كه مدت اجاره‌اش تمام نشده و حق واگذاري به غير را نيز دارد و مي‌تواند مورد اجاره را به مدت باقيمانده آن به ديگري اجاره دهد. در فرض مورد استعلام، صرف نظر از اينكه مستأجر اوليه حق انتقال به غير را نداشته، اساساً دليلي بر وجود رابطه استيجاري بين خود با مالك ملك ارائه نكرده تا براساس آن ذي‌نفع شناخته شده و چنانچه مدت اجاره هنوز باقي باشد بتواند تقاضاي تخليه را مطرح سازد.

[3] - نظريه 1401/7-22/2/1372 ا.ح.ق: ماده (494) ق.م. بعداز انقضاي مدت اجاره، چنانچه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالك را مستحق مطالبه اجرت‌المثل مي‌داند، در اين صورت مالك مي‌تواند با انقضاي اولين ماه از تاريخ پايان مدت اجاره تقاضاي تعيين و پرداخت اجرت‌المثل يک ماهه را بکند. البته اين امر در صورتي است که در قرارداد في‌مابين ذکر نشده باشد که اجرت‌المثل برابر اجرت‌المسمي است.

رأي وحدت رويه 4- 19/2/1363 رديف 62/51: «گرچه به موجب مقررات قانون جديد روابط موجر ومستأجر مصوب ارديبهشت ماه 1362 حكم ماده (4)قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه 1356 و ماده واحده اصلاحي آن راجع به تعديل اجاره‌ بها در مورد اماكن مسكوني به ترتيبي كه در آن ماده واحده اصلاحي مقرر بوده ملغي‌الاثر گرديده ولي اين امر مانع اين نيست كه با لحاظ مرجيعت عام دادگاه‌هاي دادگستري و با توجه به صراحت ماده (15) قانون جديد روابط موجر و مستأجر اگر موجرين و يا مستأجرين اماكن مسكوني راجع به ميزان اجرت‌‌المثل و كيفيت پرداخت آن براي خود حقي قائل باشند نتوانند برطبق مقررات قانون مدني و مقررات قانون جديد و شرايط مقرر بين خود در دادگاه‌ها اقامه دعوي نمايند بنابراين رأي شعبه 31 دادگاه عمومي تهران كه نتيجتاً اين معني است منطبق با موازين قانوني تشخيص مي‌گردد». 

[4] - رأي اصراري 3889-12/12/1341 : «... چون به موجب توافق، اجرت‌المثل مدت تصرف مستأجر بعد از فسخ يا انقضاي مدت اجاره به ميزان اجرت‌المسمي مقرر گرديده و با وصف اينكه اعمال حق فسخ كاشف از عدم رضاي موجر به ادامه تصرف مستأجر در عين مستأجره مي‌باشد، تراضي به كيفيت مرقوم دليل بر آن است كه اعم از آن كه ادامه تصرف مستأجر بعداز فسخ يا انقضاي مدت به رضا يا عدم رضاي مالك باشد، اجرت‌المثل زمان مزبور به ميزان اجرت‌المسمي خواهد بود....»

نظريه 1769/7-3/8/1379 ا.ح.ق.: چون اجازه عقد لازم است مستأجر بايد اجرت‌المسمي را پرداخت كند هرچند كه مورد اجاره را قبل از انقضاي مدت تخليه نمايد.

برچسب ها

حقوق مدنی

نظرات کاربران

۰۱ شهریور ۱۳۹۸
تعداد 28بازدید

کلیه حقوق مادی و معنوی قالب و مطالب متعلق به موسسه طرح نوین می باشد .