اجاره و نکات راجع به آن

خانهاجاره و نکات راجع به آن

اجاره

- اجاره در خصوص افراد عقدی عهدی و در خصوص اشیاء عقدی تملیکی است.

407- تملیک منفعتِ عین  به مستأجر تملیک ِموقتی است. اجاره دائمی باطل است.

408- حق مستأجر بر منافع عین، حق عینی می‌باشد.

409- با انتقال عین از طرف موجر به شخص ثالث اجاره به قوت خود باقی می‌ماند و مستأجر باید اجاره بها را به مالک جدید بپردازد.

410- در اجاره قبض تأثیری در صحت آن ندارد و همچنین تشریفات خاصی برای انعقاد ندارد.

411- تنها اثر قبض استیلاء مستأجر بر منفعت می‌باشد. 

412- اجاره عین کلی ایرادی ندارد و موجر مصداق خارجی آن را تعیین می‌کند و اگر فرد متعلق به دیگری را انتخاب نموده باشد نیز اجاره نافذ است و الزام به تعیین فرد دیگری می‌گردد.

413- تسلیم عین مستأجره (درصورت اشاعه) باید با اذن شریک باشد و الا شریک حق خلع ید مستأجر را از مورد اجاره دارد.

414- در صورت عیب در عین مستأجره، مستأجر فقط حق فسخ دارد و ارش در آن وجود ندارد. فسخ نیز از آغاز مدت آن را منحل می‌نماید.

415- اگر عیب قابل رفع باشد خیار ساقط می‌شود.

416- در صورت عیب در عین کلی، مستأجر حق فسخ ندارد مگر الزام موجر به تعیین فرد سالم ممکن نباشد.

417- در صورت تلف کلی عین مستأجره (به واسطه حادثه)؛ عقد از زمان تلف منفسخ و در صورت تلف جزئی، مستأجر حق تقلیل نسبی مال‌الاجاره یا فسخ عقد را به استناد خیار تبعض صفقه دارد. در صورت اتلاف مورد اجاره، اجاره باقی است و مستأجر می‌تواند مطالبه اجرت المثل نماید.

418- تصرف مادی موجر در عین مستأجره نباید منافی با مقصود استیجار باشد اما تصرفات حقوقی در آن ایرادی ندارد. (ماده 484 ق.م)

419- تعمیرات اساسی و کلی با موجر است و اگر مستأجر بدون اذن وی تعمیر نماید حق مطالبه قیمت را ندارد و تعمیرات جزئی با مستأجر است.

420- درصورت مزاحمت یا تلف یا غصب عین مستأجره توسط ثالث (یا حتی خود موجر): اگر قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ یا رجوع به مزاحم برای اجرت المثل دارد اما اگر پس از قبض باشد مستأجر فقط حق رجوع به مزاحم دارد. 

421- طبق قانون مدنی در صورت انتفاع ناروا از عین مستأجره درصورتی به موجر حق فسخ می‌دهد که منع آن ممکن نباشد اما در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1362 انتفاع ناروا سریعاً به موجر حق فسخ می‌دهد.

422- ضمان مستأجر در صورت تعدی و تفریط تابع احکام غصب است. (به شرط آنکه تلف در زمان تعدی و تفریط صورت گیرد.)

423- ماده 434 قانون مدنی دو بخش دارد در قسمت اول (استیفاء مال بدون اذن مالک پس از انقضاء مدت) موجر مستحق اجرت المثل واقعی است یعنی اجرت منافع اعم از مستوفات و غیر مستوفات و در قسمت دوم (استیفاء مال با اذن مالک پس از انقضاء مدت) موجر مستحق اجرت المثل منافع مستوفات به نرخ روز است.

424- ماده 501 قانون مدنی در خصوص اجاره بدون مدت، موجر را مستحق اجرت المثل معادل اجرت المسمی می‌داند.

425- غرس اشجار: اگر بدون اذن موجر باشد، موجر حق قلع اشجار یا بنا را دارد.

426- اگر غرس اشجار با اذن موجر باشد دو حالت وجود دارد اگر بعد از انقضاء مدت بنا یا درخت در تصرف مستأجر باشد ، موجر حق دریافت اجرت المثل زمین خود را دارد و اگر با انقضا مدت بنا یا درخت در تصرف مؤجر باشد، مستأجر حق دریافت اجرت المثل ینا یا درخت را دارد.  

427- اقساط مال الاجاره به فوت مستأجر حال نمی‌شود و ورثه باید در موعد مقرر آنرا بپردازند.

428- برخی موارد اختلافی قانون مدنی در خصوص اجاره و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و 1362 و 1376:

  • ماده 474 ق.م و ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 درخصوص حق انتقال به غیر.
  • ماده 487 ق.م و ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 در خصوص تعدی و تفریط.
  • ماده 494 ق.م و ماده4 و6  و15 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 76 در خصوص انقضاء مدت.
  • ماده 502 ق.م و ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 در خصوص تعمیرات.

نظرات کاربران

۱۱ اردیبهشت ۱۳۹۸
تعداد بازدید

کلیه حقوق مادی و معنوی قالب و مطالب متعلق به موسسه طرح نوین می باشد .