[1]) نكته قابل توجه اينكه اگر زميني داده شود تا عامل در آن درخت بكارد و طرفين در درختان شريك، باشند چنين عقدي نه مزارعه است و نه مساقات، بلكه مغارسه ناميده مي‌شود كه برخي فقها بر بطلان آن، ادعاي اجماع كرده‌اند، اما منافاتي با شرع ندارد و مي‌توان آن را در قالب ماده 10 ق.م توجيه كرد.

[2]) ماده 519 ق.م.

[3]) اگر بخشي از محصول را استثنا كنند يعني شرط شود كه به جز مثلاً پنج تُن از محصول، بقيه تقسيسم شود، آن پنج تُن به يكي از آن‌ها تعلق داشته باشد، باطل است.

قواعد مزارعه[1]:

شرايط مربوط به انعقاد مزارعه:

1. زميني كه به مزارعه داده مي‌شود بايد معلوم و معين و قابل زرع باشد. اگر زميني كه به مزارعه داده مي‌شود، مشاع باشد تسليم آن نيازمند اذن ساير شركاء خواهد بود. قابليت زرع با توجه به نوع زرع مقصود، ارزيابي مي‌شود (ماده 523 ق.م)[2].

2. نوع زرع لازم است كه در قرارداد معين شود يا عرف دلالت بر آن داشته باشد. بنابر ماده 524 ق.م: «نوع زرع بايد در عقد مزارعه معين باشد، مگر اينكه به موجب عرف بلد معلوم و يا عقد براي مطلق زراعت بوده باشد. در صورت اخير، عامل در اختيار نوع زراعت مختار خواهد بود». بنابراين، عامل حق ندارد زرعي غير از آنچه در عقد مشخص شده انتخاب كند و اگر چنين نمايد مزارعه باطل است (ماده 537 ق.م).

حصه مالك و مزارع نيز بايد به طور مشاع از زرع معين شود و اگر مبهم باشد، عقد باطل است.

3. در عقد مزارعه، بايد مدت زرع معلوم باشد، اما اگر مدت قابل تعيين باشد يا عرف دلالت بر آن داشته باشد كافي خواهد بود.

آثار مزارعه:

با توجه به مطالبي كه در تعريف و شرايط انعقاد مزارعه گفته شد، آثار مزارعه عبارتند از:

1. عقد مزارعه از جمله عقود لازم است (ماده 525 ق.م) و بنابراين، به فوت متعاملين يا يكي از آن‌ها منحل نمي‌شود مگر آنكه شرط مباشرت عامل شده باشد كه در اين صورت با فوت او منفسخ مي‌شود (ماده 529 ق.م).

2. دومين اثر عقد مزارعه، ايجاد مشاركت ميان عامل و مزارع است[3].

3. عقد مزارعه، اين مسئوليت را به عهدة مزارع مي‌گذارد كه زمين را تسليم عامل كند و توانايي وي بر اين تسليم نيز شرط صحت عقد باشد[4]. چنانچه مزارع زمين را تسليم نكند، عامل مي‌تواند آن را فسخ كند يا اينكه ارزش حق انتفاعي كه از عامل تلف شده و حداقل آن اجرت‌المثل زمين است را تقاضا نمايد. چنانچه عدم تسليم در اثر قوه قاهره باشد، مزارع مسئوليتي نخواهد داشت و چنانچه موانع قابل دفع و موقت نباشد، عقد مزارعه باطل مي‌شود. همچنين اگر قابليت انتفاع بعد از تسليم به دليلي از بين برود، عقد منسفخ مي‌شود (ماده 527 ق.م). اگر زمين بعد از تسليم توسط ثالث غصب شود، عقد منفسخ نمي‌شود و عامل حق فسخ هم ندارد اما اگر قبل از تسليم غصب شود، عامل مي‌تواند آن را فسخ كند (ماده 528 ق.م).

تعهد ديگري كه به موجب عقد مزارعه به عهده مزارع گذاشته مي‌شود، پرداخت خراج زمين مي‌باشد. خراج زمين، هزينه‌هايي است كه بايد پرداخت شود تا عامل بتواند استفاده مطلوب را از زمين ببرد هزينه‌هايي نظير ماليات، عوارض شهرداري، هزينه ثبت و مانند اين‌ها.

ماده 542 بيان مي‌دارد كه: «مخارج زمين به عهدة مالك است مگر اينكه خلاف آن شرط شده باشد. ساير مخارج زمين برحسب تعيين طرفين يا متعارف است».

نكته آخر اينكه عقد مزارعه باعث نمي‌شود كه مزارع نتواند زمين را به ثالث منتقل كند اما اگر ثالث از مزارعه بي‌اطلاع بوده باشد مي‌تواند عقد را فسخ كند.

4. در اثر عقد مزارعه تعهداتي نيز متوجه عامل خواهد شد. عامل به موجب عقد مزارعه متعهد مي‌شود كه زراعت تعيين شده در قرارداد را انجام دهد. در صورت عدم انجام زرع توسط عامل، مزارع مي‌تواند اجبار عامل را از دادگاه بخواهد و اگر اجبار عامل ممكن نبادش، مزارع مي‌تواند از اجراي دادگاه بخواهد كه مورد تعهد عامل را به هزينه او و به وسيله ديگري انجام دهد و در نهايت مزارع حق فسخ دارد (ماده 534 ق.م). مطابق ماده 535 ق.م: «اگر عامل زراعت نكند و مدت منقضي شود، مزارع مستحق اجرت‌المثل (تمام مدت) است». چنانچه عامل به دليل موانع خارجي (سيل، دخالت اشخاص ثالث و ...) نتواند به تعهدش عمل كند، مسئول جبران خسارت ناشي از آن نيست[5].

عامل در نگهداري زمين در حكم امين مالك است و فقط در صورت تعدي و تفريط است كه ضامن خسارات مي‌باشد و در حكم غاصب تلقي مي‌گردد اما اگر دست از تعدي و تفريط بردارد، دوباره صفت امانت برمي‌گردد[6]. مطابق ماده 534 ق.م: «هر گاه عامل به طور متعارف مواظبت و زراعت ننمايد و از اين حيث حاصل كم شود يا ضرر ديگري متوجه مزارع گردد، عامل ضامن تفاوت خواهد بود». البته تعهد عامل، تعهد به وسيله خواهد بود، مگر اينكه در عقد تصريح به نتيجه معين شده باشد.

عامل مي‌تواند براي انجام كارهاي زراعت، اجير بگيرد (ماده 541 ق.م) و ورود اجير به ملك مالك نيازي به جلب رضايت مزارع ندارد، حتي اگر مباشرت عامل شرط شده باشد[7]. عامل همچنين مي‌تواند بخشي از محصول سهم خود را به ثالث واگذار كند و اين واگذاري منوط بر رضايت مالك نيست اما تسليم زمين و انتقال معامله به ثالث نياز به رضاي مالك دارد (ماده 541 ق.م).

عامل مي‌تواند با انعقاد قرارداد ديگر، عامل ديگري را مأمور اجراي قرارداد كند و به عنوان مزارع با وي پيمان ببندد ولي براي تسليم زمين نيازي به رضاي مالك اصلي دارد[8].

انحلال مزارعه:

عقد مزارعه ممكن است به دلايلي منحل شود كه اين دلايل ذيلاً بحث مي‌شود:

1. عقد مزارعه نيز مانند ساير معاملات معوض، به دليل وجود خيار و اعمال آن از سوي صاحب خيار ممكن است منحل شود. مثلاً در اثر خيار غبن، يا به دليل خيار عيب (عيوبي از قبيل لزوم انجام اعمالي مانند حفر چاه، جمع‌آوري سنگ و غيره يا بروز حادثه‌اي كه باعث كاهش منفعت يا دشواري انتفاع شود)، خيار تعذر تسليم يا ترك زراعت[9]. چنانچه فسخ عقد قبل از كشت انجام شود، زمين به مزارع برمي‌گردد و اگر عامل كارهايي انجام داده باشد، مزارع بايد اجرت‌المثل كارهاي وي را از باب اينكه نفعي به مالك رسيده و بر مبناي استيفاء، بپردازد.

اما اگر فسخ بعد از كشت و قبل از ظهور ثمره انجام شود، مطابق ماده 538 ق.م، حاصل، مال مالك بذر است و طرف ديگر مستحق اجرت‌المثل خواهد بود. بنابراين، اگر بذر را مزارع داده باشد عامل مستحق اجرت كارهايي است كه انجام داده و اگر بذر براي عامل باشد، مزارع مستحق‌ اجرت‌المثل زمينش خواهد بود[10]. حالت آخر آن است كه عقد مزارعه بعد از ظهور ثمره فسخ شود كه در اين صورت مطابق ماده 539 ق.م، هر يك از عامل و مزارع در ثمره شريك خواهند بود و اين براي قبل از فسخ است اما به مزارع اجرت‌المثل زمين از تاريخ فسخ تا برداشت محصول و به عامل اجرت‌المثل كارهايي كه از تاريخ فسخ تا برداشت محصول انجام مي‌دهد داده خواهد شد و اين به نسبت حصه‌اي است كه هر يك دارد مثلاً اگر مزارع دوپنجم و عامل سه‌پنجم محصول را مي‌برد، به همين ترتيب، مزارع مستحق سه‌پنجم اجرت‌المثل زمين و عامل مستحق دوپنجم اجرت‌المثل كارهايي هستند كه بعد از فسخ تا زمان برداشت محصول انجام مي‌دهند.

2. مطابق ماده 527 ق.م: «هر گاه زمين به واسطه فقدان آب يا علل ديگر از اين قبيل از قابليت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممكن نباشد، عقد مزارعه منفسخ مي‌شود».

3. فوت عامل در صورتي كه مباشرت وي شرط شده باشد (ماده 529 ق.م)، كه در اين صورت نيز، با فوت عامل، عقد مزارعه منفسخ مي‌شود.

4. «هر گاه كسي به مدت عمر خود مالك زميني بوده و آن را به مزارعه داده باشد، عقد مزارعه به فوت او منفسخ مي‌شود» (ماده 530 ق.م).

5. مطابق ماده 533 ق.م: «اگر عقد مزارعه به علتي باطل شود، تمام حاصل مال صاحب بذر است و طرف ديگر كه مالك زمين يا آب يا صاحب عمل بوده است، به نسبت آنچه مالك بوده مستحق اجرت‌المثل خواهد بود. اگر بذر مشترك بين مزارع و عامل باشد، حاصل و اجرت‌المثل نيز به نسبت بذر بين آن‌ها تقسيم مي‌شود».

آثار انحلال يا پايان مدت مزارعه:

1. ردّ زمين به مزارع: از تاريخ پايان مزارعه، عامل اجرت‌المثل زمين را به مالك بپردازد هر چند استيفاي منفعت نيز نكرده باشد.

2. چنانچه در پايان مدت مزارعه، زرع نرسيده باشد مالك حق دارد قلع زراعت را بخواهد مگر آنكه خلافش را تراضي كنند (ماده 540 ق.م).

3. بعد از پايان مدت عقد مزارعه، اين امكان براي شركاء به وجود مي‌آيد كه مطالبه تقسيم محصول نكنند.